Tahliye Taahhüdü ile Tahliye Davası ve Geçerlilik

Tahliye taahhüdü ile tahliye, kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesine rağmen boşaltmaması hâlinde kiraya verene tanınan özel bir sona erdirme yoludur. Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir.

Bu yolun en çok tartışılan yönü taahhüdün geçerliliğidir: kiralananın tesliminden önce, kira sözleşmesiyle birlikte alınan taahhütler geçersiz sayılırken; kira ilişkisi kurulduktan sonra verilen taahhütler kural olarak kiracının serbest iradesinin ürünü kabul edilir. İspat yükünün dağılımını doğru kurgulamak için bir Çorum kira avukatı desteği önemlidir.

TBK 352. Madde Metni (Tam Metin)

Konunun yasal dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesidir. Maddenin tam metni şöyledir:

Madde 352 – 2. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Madde metni, Adalet Bakanlığı mevzuat bilgi sisteminin konsolide metninden alınmıştır; bağlayıcı olan Resmî Gazete metnidir. Güncel hâli için Mevzuat Bilgi Sistemi.

Tahliye Taahhüdü ile Tahliye İçin Aranan Geçerlilik Şartları

Yargıtay uygulamasında dört şart aranır: taahhüdün yazılı şekilde yapılması, kiracı ya da yetkili temsilcisi tarafından verilmesi, taahhütte tahliye tarihinin belirtilmiş olması ve taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden makul bir süre sonra verilmesi. Bu şartlardan birinin eksikliği taahhüdü geçersiz kılar.

Maddede yer alan “kiralananın teslim edilmesinden sonra” ifadesi, önceki dönemde içtihatla şekillenen uygulamanın kanunlaşmış hâlidir. Ayrıca tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı iş yeri kiralarına konu yerler bakımından verilebilir; bu kapsam dışındaki taşınmazlar için taahhütte bulunulamaz.

Belgenin niteliği de ayrıca denetlenir. “Kiralananı teslim ediyorum, sözleşme karşılıklı feshedilmiştir” gibi ifadeler taşıyan bir belge, ileriye dönük belirli bir tarihte boşaltma taahhüdü içermediğinden kanunun aradığı anlamda tahliye taahhüdü sayılmaz. Kira bedeline ilişkin uyuşmazlıklar için kira artış oranı sınırı ve kira tespit davası şartları yazılarımız incelenebilir.

Bir Aylık Süre, Boş Taahhütname ve Yenilenen Sözleşme

Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde ya icra takibi başlatmalı ya da dava açmalıdır. Bu süre içinde yapılan icra takibi, sonradan açılacak davanın süresinde sayılmasını sağlar; dolayısıyla takip, dava açma süresini koruyan bir işlev görür.

Boş kâğıda atılan imza tartışması uygulamada sıkça karşımıza çıkar. Yerleşik kabule göre boş kâğıda imza atan kişi, kâğıdın nasıl doldurulacağını kabul etmiş sayılır ve sonucuna katlanır; iradesinin sakatlandığını ileri süren kiracının bu yöndeki hakkını süresinde kullanması gerekir. İspat yükü de, taahhüdün sözleşmeyle aynı anda ve baskı altında alındığını iddia eden kiracıdadır.

Buna karşılık taahhütten sonra, taahhüt edilen tahliye tarihini de kapsayacak biçimde yeni bir kira sözleşmesi düzenlenmişse önceki taahhüt geçersiz hâle gelir. Bu nedenle taahhüde dayanmayı planlayan kiraya verenin, ara dönemde yeni sözleşme imzalamaktan kaçınması gerekir.

Yargıtay Kararları Işığında Uygulama

Aşağıda, tahliye taahhüdü ile tahliye uygulamasına yön veren güncel Yargıtay içtihatlarının konusu ve vardığı sonuç özetlenmiştir:

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 28.09.2021 tarih, 2017/975 E. – 2021/1108 K. sayılı kararı: Kurul, TBK’nın 352. maddesinin birinci fıkrasındaki “kiralananın teslim edilmesinden sonra” ifadesinin önceki kanunda bulunmadığını, bu ifadenin Yargıtay içtihatlarıyla şekillenip hukuken geçerli hâle gelmiş uygulamanın kanunlaşması olduğunu belirtmiştir. Kararda ayrıca tahliye taahhüdünün yalnızca konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesine konu yerler için verilebileceği vurgulanmıştır. Bu kapsam dışındaki taşınmazlar hakkında tahliye taahhüdünde bulunulamayacağı açıkça ifade edilmiştir.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 18.06.2025 tarih, 2024/4396 E. – 2025/3416 K. sayılı kararı: Daire, tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarını tek tek sıralamıştır. Buna göre taahhüdün yazılı şekilde yapılması, kiracı ya da yetkili temsilcisi vasıtasıyla verilmesi, taahhütte tahliye tarihinin belirtilmiş olması gerekir. Son olarak taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden makul bir süre sonra verilmiş olması aranmaktadır.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 18.11.2025 tarih, 2025/2741 E. – 2025/5408 K. sayılı kararı: Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin bir maddesinde taşınmazın tahliye taahhütnamesi alınmadan teslim edilmeyeceği şartı yer almakta, başka bir maddesinde ise taahhütnamenin sözleşmenin eki sayılacağı düzenlenmektedir. Daire, bu hükümler karşısında taahhütnamenin kiralanan kiracıya teslim edilmeden, kira sözleşmesiyle birlikte düzenlenip verildiğinin kanıtlandığını saptamıştır. Teslimden önce verilen yazılı tahliye taahhüdü geçersiz olduğundan, buna uyulmamasına sözleşmede bağlanan sonuçların da hüküm ifade etmeyeceği belirtilmiştir.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 21.02.2023 tarih, 2022/8307 E. – 2023/168 K. sayılı kararı: Depo niteliğindeki iş yeri kirasında kiracı şirket, adi yazılı taahhütname ile kiralananı belirli bir tarihte tahliye edeceğini kabul etmiştir. Bölge adliye mahkemesi, kira ilişkisi kurulduktan sonra verilen taahhütnamenin kiracının serbest iradesi ürünü sayılacağını, boş kâğıda imza atılması hâlinde kâğıdın doldurulma biçiminin imza eden tarafından kabul edilmiş sayılacağını belirtmiştir. Taahhütnamede “içinde kiracı olarak bulunduğum” ibaresinin yer alması nedeniyle belgenin sözleşmeden sonra düzenlendiği kabul edilerek taahhüt geçerli bulunmuştur.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 25.02.2025 tarih, 2024/4052 E. – 2025/1108 K. sayılı kararı: İlk derece mahkemesi, kira sözleşmesi ile taahhütname tarihlerinin bir gün arayla olmasını hayatın olağan akışına aykırı bularak taahhüdün baskı altında imzalandığı sonucuna varmış ve davayı reddetmiştir. Kanun yararına temyiz isteminde, taahhütnamenin baskı ile aynı gün imzalatıldığını ispat yükünün kiracıda olduğu ve kiracının bu yönde bir ispat faaliyetine girişmediği vurgulanmıştır. Ayrıca taahhüdün iptali için TBK’nın 39. maddesi uyarınca dava açılmadığı belirtilerek davanın kabulü gerektiği ileri sürülmüştür.
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 05.09.2012 tarih, 2012/9893 E. – 2012/11043 K. sayılı kararı: Kiracı, sözlü kira ilişkisi devam ederken yazılı tahliye taahhüdü vermiş; taahhütten yaklaşık bir yıl sonra taraflar yeni şartlarla ve iki yıl süreli yeni bir yazılı kira sözleşmesi düzenlemiştir. Yeni sözleşme, taahhüt edilen tahliye tarihini de kapsamaktadır. Daire, bu durumda önceki tahliye taahhüdünün geçersiz hâle geldiğini belirterek davanın reddi gerektiğine hükmetmiştir.
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 07.11.2013 tarih, 2013/6214 E. – 2013/15017 K. sayılı kararı: Daire önceki kararında, taahhüt edilen tahliye tarihinden sonra bir aylık yasal süre geçirilerek dava açıldığı gerekçesiyle hükmü bozmuştur. Karar düzeltme aşamasında ise davacının, taahhüt edilen tarihi izleyen bir ay içinde icra takibi başlattığı anlaşılmıştır. Yapılan bu icra takibinin dava açma süresini koruyacağı belirtilerek karar düzeltme istemi kabul edilmiş ve tahliye kararı onanmıştır.
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 17.09.2014 tarih, 2014/9023 E. – 2014/9961 K. sayılı kararı: Davacı, kira sözleşmesindeki hükme ve ayrıca düzenlenen bir belgeye dayanarak tahliye istemiştir. Daire, dayanılan belgenin “kiralananı kendi rızamla teslim ediyorum, yapılan kontratlar karşılıklı olarak feshedilmiştir” ibaresini taşıdığını saptamıştır. Bu içeriğiyle belgenin kanunun aradığı anlamda bir tahliye taahhüdü niteliği taşımadığı belirtilerek davanın reddi gerektiğine hükmedilmiştir.

Kararların tam metinlerine Yargıtay Karar Arama sistemi üzerinden ulaşılabilir.

Sonuç ve Pratik Öneriler — Çorum Kira Avukatı ile Süreç Yönetimi

Tahliye taahhüdü ile tahliye yolunu kullanacak kiraya verenin dikkat etmesi gereken üç nokta vardır: taahhüdün teslimden sonra ve ayrı bir belgeyle alınması, tahliye tarihinin açıkça yazılması ve taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi veya dava yoluna başvurulması. Taahhüdün noterde düzenlenmesi ispat kolaylığı sağlar.

Kiracı tarafında savunma, taahhüdün sözleşmeyle birlikte ve teslimden önce alındığını somut delillerle ortaya koymaya odaklanır: sözleşmedeki “taahhütname alınmadan teslim edilmez” türü hükümler, belgelerin aynı yazı karakteriyle düzenlenmesi ve emlak ofisi kayıtları bu bakımdan değerlidir. Çorum’da Çorum kira avukatı veya Çorum gayrimenkul avukatı desteği arayanlar Av. Enes MANTI Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilir.

Hukuki Uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve somut olaya ilişkin hukuki görüş yerine geçmez. Profesyonel hukuki destek için Av. Enes MANTI Hukuk Bürosu (Çorum Barosu Sicil No: 996) ile iletişime geçebilirsiniz.

#Çorum Kira Avukatı #Alaca Kira Avukatı #Bayat Kira Avukatı #Boğazkale Kira Avukatı #Dodurga Kira Avukatı #İskilip Kira Avukatı #Kargı Kira Avukatı #Laçin Kira Avukatı #Mecitözü Kira Avukatı #Oğuzlar Kira Avukatı #Ortaköy Kira Avukatı #Osmancık Kira Avukatı #Sungurlu Kira Avukatı #Uğurludağ Kira Avukatı #Amasya Kira Avukatı #Göynücek Kira Avukatı #Gümüşhacıköy Kira Avukatı #Hamamözü Kira Avukatı #Merzifon Kira Avukatı #Suluova Kira Avukatı #Taşova Kira Avukatı #Tokat Kira Avukatı #Almus Kira Avukatı #Artova Kira Avukatı #Başçiftlik Kira Avukatı #Erbaa Kira Avukatı #Niksar Kira Avukatı #Pazar Kira Avukatı #Reşadiye Kira Avukatı #Sulusaray Kira Avukatı #Turhal Kira Avukatı #Yeşilyurt Kira Avukatı #Zile Kira Avukatı #Yozgat Kira Avukatı #Akdağmadeni Kira Avukatı #Aydıncık Kira Avukatı #Boğazlıyan Kira Avukatı #Çandır Kira Avukatı #Çayıralan Kira Avukatı #Çekerek Kira Avukatı #Kadışehri Kira Avukatı #Saraykent Kira Avukatı #Sarıkaya Kira Avukatı #Sorgun Kira Avukatı #Şefaatli Kira Avukatı #Yenifakılı Kira Avukatı #Yerköy Kira Avukatı #Kırıkkale Kira Avukatı #Bahşılı Kira Avukatı #Balışeyh Kira Avukatı #Çelebi Kira Avukatı #Delice Kira Avukatı #Karakeçili Kira Avukatı #Keskin Kira Avukatı #Sulakyurt Kira Avukatı #Yahşihan Kira Avukatı #Samsun Kira Avukatı #Atakum Kira Avukatı #Canik Kira Avukatı #İlkadım Kira Avukatı #Tekkeköy Kira Avukatı #Alaçam Kira Avukatı #Asarcık Kira Avukatı #Ayvacık Kira Avukatı #Bafra Kira Avukatı #Çarşamba Kira Avukatı #Havza Kira Avukatı #Kavak Kira Avukatı #Ladik Kira Avukatı #Ondokuzmayıs Kira Avukatı #Salıpazarı Kira Avukatı #Terme Kira Avukatı #Vezirköprü Kira Avukatı #Yakakent Kira Avukatı