Kira Artış Oranı Sınırı ve Kira Bedelinin Tespiti Davası

Kira artış oranı sınırı, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak bedelin üst sınırını belirleyen emredici bir kuraldır. Taraflar sözleşmeyle daha yüksek bir artış kararlaştırmış olsa bile, bu anlaşma ancak bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Beşinci yılın sonunda ise tablo değişir: artık endeks tek ölçüt değildir, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri de gözetilerek hâkim tarafından hakkaniyete uygun bir bedel belirlenir. Hangi dönemde hangi ölçütün uygulanacağının karıştırılması bozma nedenidir; bu nedenle davanın bir Çorum kira avukatı ile kurgulanması önerilir.

TBK 344. Madde Metni (Tam Metin)

Konunun yasal dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesidir. Maddenin tam metni şöyledir:

Madde 344 – II. Belirlenmesi

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

Madde metni, Adalet Bakanlığı mevzuat bilgi sisteminin konsolide metninden alınmıştır; bağlayıcı olan Resmî Gazete metnidir. Güncel hâli için Mevzuat Bilgi Sistemi.

Kira Artış Oranı Sınırı: Endeks Dönemi ve Hak Nesafet Dönemi

Uygulama iki döneme ayrılır. İlk kira yılını izleyen dört uzama yılı “endeks dönemi” olarak adlandırılır. Bu dönemde artış, bir önceki yıl ödenen kira üzerinden tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmışsa bu oran üst sınıra çekilir; taraflar hiç anlaşmamışsa hâkim yine aynı sınırı aşmamak kaydıyla kiralananın durumuna göre hakkaniyete uygun bedeli belirler.

Altıncı kira yılı ve sonraki her beş yılın sonu ise “hak ve nesafet dönemi” olarak kabul edilir. Bu dönemde endeks tek kriter değildir; kiralananın yıllar içindeki olumlu ve olumsuz değişiklikleri ile emsal kira bedelleri de birlikte değerlendirilir. Uygulamada bilirkişi önce taşınmazın boş olarak aynı şartlarda kiraya verilmesi hâlinde getireceği bedeli belirler, ardından eski kiracı olma olgusu gözetilerek belirli bir oranda indirim uygulanır.

Maddenin eski metninde ölçüt üretici fiyat endeksi olduğundan, tarihi daha eski kararlarda ÜFE’ye atıf yapıldığı görülür; güncel metin ise tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını esas almaktadır. Kira tespiti davasının usulü için kira tespit davası şartları yazımız incelenebilir.

Davada Hukuki Yarar ve Yabancı Para Kirası

Kira bedelinin miktarı konusunda uyuşmazlık çıkmışsa, kiracı artırılması istenen miktarı veya daha fazlasını fiilen ödüyor olsa dahi dava reddedilmez; mahkeme kira bedelinin tespitine karar verir. Buna karşılık gelecek dönemlere ilişkin artış oranının şimdiden tespitini istemekte hukuki yarar bulunmaz; çünkü bu usul zaten emredici hükümle belirlenmiştir.

Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, Türk Parasının Kıymetini Koruma mevzuatı saklı kalmak üzere beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz. Beş yıl geçtikten sonra yapılacak belirlemede ise yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınarak hak ve nesafet kuralı uygulanır. Taşınmaz uyuşmazlıklarının diğer başlıkları için hukuki danışmanlık hizmetlerimiz sayfasına bakılabilir.

Yargıtay Kararları Işığında Uygulama

Aşağıda, kira artış oranı sınırı uygulamasına yön veren güncel Yargıtay içtihatlarının konusu ve vardığı sonuç özetlenmiştir:

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 14.10.2025 tarih, 2025/3101 E. – 2025/4808 K. sayılı kararı: Daire, konut ve çatılı iş yeri kiralarında sürenin belirli veya belirsiz olmasına bakılmaksızın beş yılın sonunda yeni kira yılı bedelinin hâkim tarafından endeks değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek belirleneceğini vurgulamıştır. Kararda uygulamadaki yöntem de açıklanmıştır: bilirkişi, kiralananın boş olarak aynı şartlarda kiraya verilmesi hâlinde getireceği bedeli belirler. Ardından hak ve nesafet ilkesi uyarınca belirli bir oranda indirim yapılarak kira parası tespit edilir.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 30.03.2026 tarih, 2026/1213 E. – 2026/1751 K. sayılı kararı: Daire, ilk yıl sonrasındaki dört uzama yılında üst artış oranının bir önceki yıl ödenen kiraya göre endeks değişim oranı olduğunu belirtmiştir. Altıncı kira yılının hak ve nesafet dönemi kabul edildiği, bu dönemde endeks oranının tek kriter olmadığı vurgulanmıştır. Kararda ayrıca endeks döneminde artışın yasal orandan düşük belirlenmiş olması hâlinin telafisinin en erken altıncı kira yılında, rayice yakın belirleme yapılarak sağlanabileceği açıklanmıştır.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 10.03.2025 tarih, 2024/1083 E. – 2025/1439 K. sayılı kararı: Daire, tüketici fiyat endeksinin genel enflasyonu yansıtan bir sepet olduğunu, kira enflasyonunun ise bundan çok daha yüksek gerçekleşebileceğini açıklamıştır. Beş yıl içinde emsal kira bedelleri ile sözleşmedeki bedel arasında bir makas oluşabileceği belirtilmiştir. Kanun koyucunun bu makası kapatabilmek için 344/3. fıkrada farklı bir düzenlemeye yer vererek, endeks oranıyla bağlı kalmaksızın emsal kira miktarlarının da değerlendirilmesine imkân tanıdığı vurgulanmıştır.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 20.11.2018 tarih, 2017/4515 E. – 2018/11754 K. sayılı kararı: Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 10.10.2009’dur ve kira bedelinin tespitine karar verilen 10.10.2015 tarihinden başlayan dönem beşinci yıldan sonraki kira dönemidir. Daire, bu durumda bedelin TBK’nın 344/3. maddesine göre hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda rayice göre belirlenmesi gerektiğini belirtmiştir. Bu gözetilmeden karar verilmesi hukuka aykırı bulunarak hüküm bozulmuştur.
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 15.01.2015 tarih, 2014/12964 E. – 2015/323 K. sayılı kararı: Somut olayda tespiti istenen yıl bakımından kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beş yıllık süre dolmamıştır. Daire, bu durumda endeks oranında artış yapılarak kira bedelinin tespit edilmesi gerektiğini belirtmiştir. Beş yıl dolmadan hak ve nesafete göre kira tespiti yapılarak hüküm kurulması doğru bulunmamıştır.
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 25.03.2015 tarih, 2014/7782 E. – 2015/2996 K. sayılı kararı: Taraflar arasında 01.04.2010 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunmaktadır. Yerel mahkeme hak ve nesafete göre kira parasını tespit etmiştir. Daire, TBK’nın 344. maddesindeki hak ve nesafet belirlemesinin ancak beşinci artış yılından itibaren mümkün olduğunu, bu nedenle kira başlangıç tarihine göre endeks uygulanmak suretiyle artış yapılması gerektiğini belirterek hükmü bozmuştur.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 10.10.2018 tarih, 2018/6100 E. – 2018/9824 K. sayılı kararı: Daire, TBK’nın 344. maddesindeki düzenlemenin kiracıları koruyucu nitelikte ve kamu düzenine ilişkin olduğunu vurgulamıştır. Kararda, kira bedelinin miktarı konusunda uyuşmazlık çıkıp dava açıldığında, kiracı artırılması istenen miktarı veya daha fazlasını ödese bile davanın reddedilmeyip bedelin tespitine karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Sözleşmenin başlangıç tarihine göre beş yıl dolmadığından, bedelin maddenin birinci ve ikinci fıkraları uyarınca endeks sınırı aşılmadan tespit edilmesi gerektiği saptanmıştır.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 26.06.2019 tarih, 2017/10410 E. – 2019/5821 K. sayılı kararı: Yerel mahkeme, belirli bir dönem için kira bedelini tespit etmenin yanı sıra yıllık kira bedelinin gelecekte endeks ortalaması üzerinden artırılmasına da karar vermiştir. Daire, yenilenecek kira dönemlerine ilişkin bedellerin belirlenme usulünün emredici hükümle düzenlendiğini hatırlatmıştır. Bu nedenle davacının gelecek dönemlere ilişkin artış oranının tespitini talep etmesinde hukuki yarar bulunmadığı belirtilmiştir.

Kararların tam metinlerine Yargıtay Karar Arama sistemi üzerinden ulaşılabilir.

Sonuç ve Pratik Öneriler — Çorum Kira Avukatı ile Süreç Yönetimi

Kira artış oranı sınırı uyuşmazlıklarında ilk belirlenmesi gereken, sözleşmenin başlangıç tarihi ve kaçıncı uzama yılında bulunulduğudur. Beş yıl dolmamışsa talep endeks sınırıyla; dolmuşsa emsal kira bedelleriyle desteklenmelidir. Emsal araştırması için aynı bölgedeki güncel kira sözleşmeleri, ilan kayıtları ve bilirkişi incelemesi gerekir.

Kiraya veren tarafında dava, yeni dönemin başlangıcından önce açılmalı veya bu konuda süresinde ihtar gönderilmelidir. Kiracı tarafında ise sözleşmedeki artış şartının yasal sınırı aşıp aşmadığı denetlenmeli, aşan kısmın geçersiz olduğu ileri sürülmelidir. Çorum’da Çorum kira avukatı veya Çorum gayrimenkul avukatı desteği arayanlar Av. Enes MANTI Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilir.

Hukuki Uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve somut olaya ilişkin hukuki görüş yerine geçmez. Profesyonel hukuki destek için Av. Enes MANTI Hukuk Bürosu (Çorum Barosu Sicil No: 996) ile iletişime geçebilirsiniz.

#Çorum Kira Avukatı #Alaca Kira Avukatı #Bayat Kira Avukatı #Boğazkale Kira Avukatı #Dodurga Kira Avukatı #İskilip Kira Avukatı #Kargı Kira Avukatı #Laçin Kira Avukatı #Mecitözü Kira Avukatı #Oğuzlar Kira Avukatı #Ortaköy Kira Avukatı #Osmancık Kira Avukatı #Sungurlu Kira Avukatı #Uğurludağ Kira Avukatı #Amasya Kira Avukatı #Göynücek Kira Avukatı #Gümüşhacıköy Kira Avukatı #Hamamözü Kira Avukatı #Merzifon Kira Avukatı #Suluova Kira Avukatı #Taşova Kira Avukatı #Tokat Kira Avukatı #Almus Kira Avukatı #Artova Kira Avukatı #Başçiftlik Kira Avukatı #Erbaa Kira Avukatı #Niksar Kira Avukatı #Pazar Kira Avukatı #Reşadiye Kira Avukatı #Sulusaray Kira Avukatı #Turhal Kira Avukatı #Yeşilyurt Kira Avukatı #Zile Kira Avukatı #Yozgat Kira Avukatı #Akdağmadeni Kira Avukatı #Aydıncık Kira Avukatı #Boğazlıyan Kira Avukatı #Çandır Kira Avukatı #Çayıralan Kira Avukatı #Çekerek Kira Avukatı #Kadışehri Kira Avukatı #Saraykent Kira Avukatı #Sarıkaya Kira Avukatı #Sorgun Kira Avukatı #Şefaatli Kira Avukatı #Yenifakılı Kira Avukatı #Yerköy Kira Avukatı #Kırıkkale Kira Avukatı #Bahşılı Kira Avukatı #Balışeyh Kira Avukatı #Çelebi Kira Avukatı #Delice Kira Avukatı #Karakeçili Kira Avukatı #Keskin Kira Avukatı #Sulakyurt Kira Avukatı #Yahşihan Kira Avukatı #Samsun Kira Avukatı #Atakum Kira Avukatı #Canik Kira Avukatı #İlkadım Kira Avukatı #Tekkeköy Kira Avukatı #Alaçam Kira Avukatı #Asarcık Kira Avukatı #Ayvacık Kira Avukatı #Bafra Kira Avukatı #Çarşamba Kira Avukatı #Havza Kira Avukatı #Kavak Kira Avukatı #Ladik Kira Avukatı #Ondokuzmayıs Kira Avukatı #Salıpazarı Kira Avukatı #Terme Kira Avukatı #Vezirköprü Kira Avukatı #Yakakent Kira Avukatı