Kira Bedelinin Tespiti Davası ve Hakkaniyet İndirimi

Uzun süreli kira ilişkilerinde sözleşmedeki artış oranı bir süre sonra piyasa gerçekliğinden kopar. Bu noktada gündeme gelen dava kira bedelinin tespiti davasıdır ve kendine özgü süre, ispat ve indirim kuralları vardır.

Davanın sonucunu belirleyen iki unsur vardır: denetime elverişli bir bilirkişi raporu ve eski kiracılık nedeniyle yapılacak hakkaniyet indirimi. Çorum kira avukatı olarak dosyalarda en sık karşılaştığımız bozma sebebi, emsal araştırmasının hiç yapılmamış olmasıdır.

Türk Borçlar Kanunu Madde 345 Tam Metni

Madde 345 – III. Dava açma süresi ve kararın etkisi Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Kaynak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu; madde metni için mevzuat.gov.tr adresine bakılabilir.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Zaman Açılır?

Dava her zaman açılabilir; ancak belirlenen bedelin yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlaması için iki yoldan biri gerekir. Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış olmalıdır ya da bu süre içinde kiraya veren, kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunmuş olmalıdır.

Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin bir hüküm varsa, dava yeni dönemin sonuna kadar açılabilir ve belirlenen bedel dönemin başından geçerli olur. Bu nedenle sözleşmedeki artış kaydının varlığı, dava takviminin tamamını değiştirir.

Hak ve Nesafet Dönemi: Beş Yıl Kuralı

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda bedel, endeksteki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Maddenin güncel metninde ölçüt tüketici fiyat endeksidir; tarihi daha eski kararlarda üretici fiyat endeksine atıf yapıldığı görülür.

Beş yıl geçmeden açılan davalarda ise hâkim endeks sınırının ötesine geçemez. Hak ve nesafet takdiri yalnızca beş yıllık dönem tamamlandığında devreye girer.

Kira Bedelinin Tespiti Davasında Bilirkişi Raporu ve Emsal Araştırması

Yerleşik uygulamaya göre tarafların bildirdiği emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örneği dosyaya alınır, yoksa resen emsal araştırması yapılır. Kiralananın niteliğine göre bilirkişi kurulu oluşturulur, kiralanan ve emsaller tek tek yerinde gezilip incelenir, kira parasına etki eden tüm nitelikler karşılaştırılır ve her emsalin niçin uygun ya da uygun olmadığı somut gerekçeyle açıklanır.

Genel ve soyut ifadelerle, emsalleri değerlendirmeyen rapor hüküm kurmaya elverişli değildir. Ayrıca en son ödenen kira bedeline endeks uygulanarak bulunan tutar hesaplanmalı ve belirlenecek bedel bu tutarın altına inmemelidir. Emsallerin, tespiti istenen döneme yakın başlangıç tarihli sözleşmelerden seçilmesi beklenir.

Hakkaniyet İndirimi Hangi Oranda Yapılır?

Taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği brüt bedel belirlendikten sonra, kiracının eski kiracı olduğu gözetilerek bir indirim yapılır. Uygulamada yüzde on oranı sık görülmekle birlikte, kira ilişkisinin başlangıcı ve ekonomik koşullara göre daha yüksek oranlar da uygulanabilmektedir.

Önemli olan, indirim yapılmaması ya da oranın gerekçesiz belirlenmesinin de bozma sebebi olmasıdır. Kiracının geçmişte düşük kira ödediği iddiası, araştırılmadan indirimi engelleyen bir gerekçe olarak kullanılamaz.

Yargıtay Kararları Işığında Uygulama

Aşağıda, kira bedelinin tespiti uygulamasına yön veren güncel Yargıtay içtihatlarının konusu ve vardığı sonuç özetlenmiştir:

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2021/5455, K. 2021/8864, T. 22.09.2021 — Daire, hak ve nesafet ilkesine göre kira parası belirlenirken izlenecek yöntemi ortaya koymuştur: tarafların tüm delilleri ve varsa emsal kira sözleşmeleri dosyaya alınmalı, bilirkişi eliyle kiralanan ile taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, kira parasına etki eden nitelikler karşılaştırılmalı ve emsalin niçin uygun olduğu somut gerekçeyle açıklanmalıdır. Kararda ayrıca, belirlenecek bedelin en son ödenen kiraya endeks artışı uygulanarak bulunan tutardan düşük olmaması gerektiği vurgulanmıştır. Taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği bedelden, kiracının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir indirim yapılması gerekir.
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/7926, K. 2015/4145, T. 22.04.2015 — On yıl süreli kira ilişkisinde bilirkişi, taşınmazın aylık rayiç kira bedelini brüt on bin altı yüz yirmi beş lira olarak bildirmiş, mahkeme de hiç indirim yapmaksızın aynı tutarı tespit etmiştir. Daire, dosyada emsal kira sözleşmeleri bulunmasına karşın bilirkişinin bunları değerlendirmeden genel ve soyut ifadelerle sonuca vardığını saptamıştır. Yetersiz rapora itibar edilerek ve resen emsal araştırması yapılmadan hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/13797, K. 2015/404, T. 19.01.2015 — Mahkeme kira bedelini kanundaki ölçütlere göre belirlemiş, ancak kiracının önceki dönemlerde emsallerine göre düşük kira ödediği gerekçesiyle hakkaniyet indirimi yapmamıştır. Daire, böyle bir iddia bakımından dosyada hiçbir araştırma bulunmadığını saptamıştır. Kira ilişkisinin başlangıcı da dikkate alınarak belirlenen bedelden hak ve nesafet esaslarına göre uygun bir indirim yapılması gerektiği belirtilmiştir.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/3675, K. 2017/17062, T. 05.12.2017 — Döviz üzerinden kurulan ve artış hükmü içermeyen kira ilişkisinde bilirkişi, taraflar emsal bildirmediği için yalnızca semtin niteliklerine dayanarak bedel belirlemiş; hiçbir emsal araştırması yapmamıştır. Mahkeme ise hiçbir gerekçe göstermeksizin, yerleşik uygulamada benimsenen oranın altında kalacak biçimde indirim yapmıştır. Daire, gerekirse resen emsal araştırması yapılarak denetime elverişli rapor alınmasını ve eski kiracılık gözetilerek hakkaniyete uygun indirim yapılmasını zorunlu görmüştür.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/7069, K. 2019/3409, T. 16.04.2019 — Hükme esas alınan raporda tarafların bildirdiği emsaller incelenmiş ve nitelikleri ayrı ayrı yazılmış, ancak bu taşınmazların uygun emsal olarak kabul edilip edilmediği konusunda hiçbir değerlendirme yapılmamıştır. Daire ayrıca, en son ödenen kira bedeline endeks uygulanarak bulunacak tutarın da hesaplanmadığını saptamıştır. Taraf emsalleri yeniden değerlendirilerek ve gerekirse resen emsal araştırması yapılarak yeni rapor alınması gerektiği belirtilerek karar bozulmuştur.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/7782, K. 2019/4774, T. 21.05.2019 — Sözleşmede her yıl yüzde yirmi artış yapılacağı düzenlenmiş olmasına karşın bilirkişi, taraf emsallerini yalnızca fikir verici nitelikte sayarak uygun emsal araştırması yapmamıştır. Daire, kiracının tacir olması hâlinde en son ödenen kiraya sözleşmedeki orandan az olmamak üzere endeks uygulanarak bulunacak tutarın gözetilmesi gerektiğini belirtmiştir. Davalının önceki malike ödediği kira bedeli de dikkate alınarak denetime elverişli yeni rapor alınması gerektiği gerekçesiyle karar bozulmuştur.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/3101, K. 2025/4808, T. 14.10.2025 — Daire, emsal olarak değerlendirilen taşınmazların varsa kira sözleşmelerinin dosyaya alınmasını ve taraflara, tespiti istenen döneme yakın başlangıç tarihli emsal sözleşmeleri bildirmeleri için yeniden fırsat verilmesini istemiştir. Yeni raporun, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek alınması gerekir. Yetersiz rapora dayanılarak kurulan hüküm usul ve yasaya aykırı bulunarak bozulmuştur.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/1614, K. 2025/5007, T. 21.10.2025 — Artış şartı bulunan kira ilişkisinde beş yıllık süre geçtiğinden bedelin hak ve nesafet kurallarına göre takdir edilmesi gerektiği kabul edilmiştir. Mahkeme, uzman bilirkişiler eliyle mahallinde keşif yaptırmış, emsal kira sözleşmesini değerlendirmiş, menfaat dengesi ile piyasa koşullarını gözetmiş ve belirlenen bedel üzerinden kiracının eski kiracı olması nedeniyle yüzde on oranında hakkaniyet indirimi uygulamıştır. Bölge adliye mahkemesi, raporu denetime elverişli ve indirimi hakkaniyete uygun bularak istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.

Kararların tam metinleri karararama.yargitay.gov.tr üzerinden sorgulanabilir.

Sonuç ve Pratik Öneriler — Çorum Kira Avukatı ile Süreç Yönetimi

Kiraya veren için kritik olan, otuz günlük süreyi kaçırmamak ya da zamanında yazılı bildirim yapmak ve dosyaya gerçek emsal sözleşmeler sunmaktır. Kiracı için kritik olan ise rapordaki emsallerin uygunluğunu tartışmak, endeks hesabını denetlemek ve hakkaniyet indirimi oranını somut gerekçelerle savunmaktır.

Çorum kira avukatı olarak büromuz, kira bedelinin tespiti davalarında emsal dosyasının hazırlanması, keşif ve bilirkişi raporuna itiraz süreçlerinin yürütülmesi ile kanun yollarının takibi hizmetlerini vermektedir.

Hukuki Uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut olayın özellikleri sonucu değiştirebileceğinden, karar almadan önce Av. Enes MANTI Hukuk Bürosu ile iletişime geçmeniz önerilir.

#Çorum Kira Avukatı #Alaca Kira Avukatı #Bayat Kira Avukatı #Boğazkale Kira Avukatı #Dodurga Kira Avukatı #İskilip Kira Avukatı #Kargı Kira Avukatı #Laçin Kira Avukatı #Mecitözü Kira Avukatı #Oğuzlar Kira Avukatı #Ortaköy Kira Avukatı #Osmancık Kira Avukatı #Sungurlu Kira Avukatı #Uğurludağ Kira Avukatı #Amasya Kira Avukatı #Göynücek Kira Avukatı #Gümüşhacıköy Kira Avukatı #Hamamözü Kira Avukatı #Merzifon Kira Avukatı #Suluova Kira Avukatı #Taşova Kira Avukatı #Tokat Kira Avukatı #Almus Kira Avukatı #Artova Kira Avukatı #Başçiftlik Kira Avukatı #Erbaa Kira Avukatı #Niksar Kira Avukatı #Pazar Kira Avukatı #Reşadiye Kira Avukatı #Sulusaray Kira Avukatı #Turhal Kira Avukatı #Yeşilyurt Kira Avukatı #Zile Kira Avukatı #Yozgat Kira Avukatı #Akdağmadeni Kira Avukatı #Aydıncık Kira Avukatı #Boğazlıyan Kira Avukatı #Çandır Kira Avukatı #Çayıralan Kira Avukatı #Çekerek Kira Avukatı #Kadışehri Kira Avukatı #Saraykent Kira Avukatı #Sarıkaya Kira Avukatı #Sorgun Kira Avukatı #Şefaatli Kira Avukatı #Yenifakılı Kira Avukatı #Yerköy Kira Avukatı #Kırıkkale Kira Avukatı #Bahşılı Kira Avukatı #Balışeyh Kira Avukatı #Çelebi Kira Avukatı #Delice Kira Avukatı #Karakeçili Kira Avukatı #Keskin Kira Avukatı #Sulakyurt Kira Avukatı #Yahşihan Kira Avukatı #Samsun Kira Avukatı #Atakum Kira Avukatı #Canik Kira Avukatı #İlkadım Kira Avukatı #Tekkeköy Kira Avukatı #Alaçam Kira Avukatı #Asarcık Kira Avukatı #Ayvacık Kira Avukatı #Bafra Kira Avukatı #Çarşamba Kira Avukatı #Havza Kira Avukatı #Kavak Kira Avukatı #Ladik Kira Avukatı #Ondokuzmayıs Kira Avukatı #Salıpazarı Kira Avukatı #Terme Kira Avukatı #Vezirköprü Kira Avukatı #Yakakent Kira Avukatı