İçeriğe atla 
Tapu iptali ve tescili davası, mülkiyet hakkına yönelik en güçlü hukuki koruma yollarından biridir. Yolsuz, hukuka aykırı veya gerçek iradeyi yansıtmayan bir tapu kaydının düzeltilerek taşınmazın gerçek hak sahibi adına tesciline imkân tanır. Çorum tapu avukatı olarak büromuza intikal eden uyuşmazlıkların önemli bölümü, mirastan mal kaçırma ve vekâletin kötüye kullanılması gibi sebeplere dayanmaktadır.
Bu yazıda tapu iptali ve tescili davasının hukuki sebeplerini, görevli ve yetkili mahkemeyi, ispat yöntemlerini ve iyiniyetli üçüncü kişinin durumunu güncel Yargıtay kararları ışığında ele alıyoruz. Konunun temel düzenlemesi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu hükümleridir.
Tapu İptali ve Tescili Davasının Hukuki Sebepleri
Bu dava birçok farklı hukuki sebebe dayanabilir. En sık görülenler; muris muvazaası (mirastan mal kaçırma), tapuda işlem yapan kişinin hukuki ehliyetinin bulunmaması, hile veya ikrah, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, sahtecilik ve kazandırıcı zamanaşımına dayalı tescildir. Her sebep, kendine özgü ispat şartlarına ve hukuki sonuçlara sahiptir.
Muris muvazaasında, miras bırakanın mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla yaptığı görünürdeki satış işlemi geçersiz sayılır (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 22.09.2025 tarih, 2024/3948 E. – 2025/3893 K. sayılı kararı). Ehliyetsizlik iddiasında ise işlem tarihindeki fiil ehliyeti, sağlık kurulu raporu ve tanık beyanlarıyla araştırılır (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 27.02.2025 tarih, 2025/761 E. – 2025/1018 K. sayılı kararı).
Muris Muvazaası ve Vekâletin Kötüye Kullanılması
Muris muvazaası, 1.4.1974 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ile şekillenmiş özel bir muvazaa türüdür. Miras bırakanın asıl amacının mirasçıdan mal kaçırmak olup olmadığı; satış bedeli ile gerçek değer arasındaki fark, miras bırakanın sosyal-ekonomik durumu ve yöresel örf gibi ölçütlerle belirlenir. Saklı pay sahibi olsun olmasın tüm mirasçılar bu davayı açabilir.
Yargıtay, muvazaanın varlığında bedeller arasındaki açık oransızlığı güçlü bir karine olarak kabul etmektedir (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 19.12.2019 tarih, 2016/15093 E. – 2019/6741 K. sayılı kararı). Vekilin, vekâlet verenin menfaatine aykırı biçimde taşınmazı devretmesi hâlinde ise işlemin iptal edilebileceği, ancak işlemin tarafı iyiniyetli üçüncü kişinin korunabileceği vurgulanır (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 19.10.2022 tarih, 2022/4109 E. – 2022/6849 K. sayılı kararı).
İyiniyetli Üçüncü Kişi ve Yolsuz Tescil
Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi, tapu kütüğündeki kayda iyiniyetle güvenerek mülkiyet kazanan üçüncü kişiyi korur. Ancak bu koruma sınırsız değildir; muris muvazaasına dayalı devirlerde ve kazandırmanın karşılıksız olduğu hâllerde iyiniyet iddiası çoğu zaman dinlenmez. Yolsuz tescil, gerçek hak durumuna aykırı olan tescildir ve düzeltilmesi istenebilir.
Yargıtay, TMK 1023 korumasından yararlanmak isteyen kişinin iyiniyetinin kazanım anına kadar sürmesi gerektiğini belirtmektedir (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 04.10.2021 tarih, 2021/2114 E. – 2021/5027 K. sayılı kararı). Tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken kişinin iyiniyet iddiasının korunmayacağı da kabul edilmektedir (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 28.05.2025 tarih, 2025/1565 E. – 2025/2720 K. sayılı kararı). Aile içi taşınmaz uyuşmazlıkları için boşanmada konut ve taşınmaz paylaşımı ile değer artış payı alacağı davası yazılarımızı inceleyebilirsiniz.
Görevli Mahkeme, Yetki ve Zamanaşımı
Tapu iptali ve tescili davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir; taraflar başka bir yer mahkemesini yetkili kılamaz. Muris muvazaasına dayalı davalarda kural olarak zamanaşımı işlemez; ancak ehliyetsizlik veya hile gibi sebeplerde özel süreler gündeme gelebilir.
Yargıtay, taşınmazın aynına ilişkin bu davalarda kesin yetki kuralının resen gözetilmesi gerektiğini vurgular (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 13.10.2020 tarih, 2017/4637 E. – 2020/5012 K. sayılı kararı). Dava sonunda verilen tescil kararının kurucu nitelikte olduğu ve kesinleşmeyle hüküm ifade ettiği de belirtilmektedir (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 18.12.2023 tarih, 2022/8376 E. – 2023/7568 K. sayılı kararı).
Sonuç ve Pratik Öneriler — Çorum Tapu Avukatı ile Süreç Yönetimi
Tapu iptali ve tescili davası, doğru hukuki sebebin belirlenmesi ve delillerin eksiksiz toplanmasıyla başarıya ulaşır. Tapu kayıtları, satış bedeli araştırması, banka kayıtları ve tanık beyanları davanın temelini oluşturur. Güncel emsal kararlara Yargıtay karar arama sisteminden ulaşabilirsiniz.
Bu davalar teknik ve ispat yükü ağır süreçlerdir. Daha geniş destek için Çorum avukat ve hukuki danışmanlık hizmetleri sayfamıza göz atabilirsiniz. Mülkiyet hakkınızı korumak ve tapu iptali süreci için Çorum tapu avukatı arayışındaysanız Av. Enes Mantı Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Hukuki Uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve somut olaya ilişkin hukuki görüş yerine geçmez. Profesyonel hukuki destek için Av. Enes Manti Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.